상가투자, 경락잔금대출, 유치권 개념 정리 (부동산 투자 용어)

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상가투자가 어려운 이유

상가 거래에는 권리금 이라는 것이 존재한다 기존에 상가를 이용하는 고객과 영업의 방법을 이어 받는 대가로 지급하는 돈을 말한다

권리금은 바닥권리금, 시설 권리금, 엉업 관리금으로 나뉜다

바닥 권리금은 상권과 입지에 대한 대가를 말하고 유동 인구가 많은 곳일수록 금액이 크다

시설 권리금은 상가에 남아있는 시설의 가격, 영업 권리금은 고객 수의 가치를 말한다 상가가 낙찰 될 경우 임차인은 권리 포기를 해야 하는데 재산상 피해로 쉽지 않다

새 주인과 다시 재계약 하는 경우가 많아서 명도를 하지 않아도 된다

상권의 힘이 클수록 권리금은 많아지고 권리금이 많아지면 임대인은 월세를 올려서 재계약 할 수 있다

상권 파악은 주택 수요, 시세를 파악해야 하고 상가투자는 기본적으로 많은 금액이 필요하다

역세권의 경우 더 많은 자본이 필요한데 적은 자금으로 좋은 상권 상가를 고르는 것이 상가 투자의 핵심이다

명도 비용 안내려고 버티는 경우도 있다 입찰전에 상가 영업 형태, 권리금 형성 여부, 명도 비용 등을 파악하고 낙찰하고 낙찰후에 충분한 협의 기간을 가지고 협상해야 한다

경락잔금 대출은 경공매로 낙찰 받은 부동산에 잔금 대출을 해주는 것이다 잔금납부 후 소유권이전과 동시에 대출해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정한다

대출 한도는 감정평가액 또는 낙찰 가격중 낮은 금액을 기준으로 보통 60% 가 대출 된다 개인의 신용도에 따라 한도와 금리 달라진다

경공매 부동산 자료를 가지고 경락잔금대출 받고 싶다고 말하면 신용도에 따라 대출이 어느정도 가능한지 말해준다

주민등록등본, 영수증, 대금지급기한 통지서, 인감증명서 등을 서류로 요구한다

잔금 납부일 전까지 은행에 대출 금액을 제외한 나머지 금액을 송금하면 낙찰자가 할일은 다했다

은행은 법무사를 통해 잔금 납부, 저당권설정, 소유권 이전을 위한 등기 작업이 이루어진다

경 공매 부동산을 담보로 돈을 빌려줄때는 임차인이 있는 부동산은 전월세 보증금을 제외한 만큼 대출이 이루어진다

다가구주택, 다중주택, 상가주택 같이 방 개수 많은 주택은 대출 금액이 적게 조정된다 지역과 권리 관계에 따라 대출에 제한이 있다

유치권의 경우 경공매로 나온 부동산의 소유자가 낙찰 받기 위한 수단으로 활용한다 소유자가 타인의 이름을 빌려 저가에 낙찰 받는 경우 있는데 이러한 수단으로 유치권 신고를 선택한다

채무자가 채무 변제 시간을 갖기 위해서이기도 하다 해당 물건에서 발생한 인테리어 공사 비용 같은 채권을 근거로 거짓 유치권자를 만들어서 부동산을 점유하도록 한다

이렇게 되면 입찰 하는 사람이 없어 유찰 과정을 겪고 경공매 절차도 늦춰진다 그래서 취소 가능성도 커진다

낙찰자와 명도를 협상할때 유리한 입장에 서기 위한 것도 있는데 대항력 없는 임차인이나 채무자겸 소유자 등이 명도 과정에서 이사 비용과 명도 비용을 요구하기 위한 수단으로 이용한다

(경매 공매 최고의 수업 도서 내용 발췌)