개인과 법인 부동산 임대 사업 투자시 참고해야 할 사항 (오피스텔)

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1) 피부양자의 명의로 할경우 자격 박탈이 될수 있어서 신중해야 합니다 배우자의 소득세율이 38% 이하 인 경우에 배우자의 명의가 유리한 편에 속합니다

참고로 세율이 35%인 경우에는 8800만원 초과 1억 5천만원 미만에 해당 될 경우에 속한다

2) 직장인이신 경우 예전에는 임대소득이 연 기준으로 2000만원 이하는 별도의 추가적인 건강보험료가 발생하지 않았습니다

하지만 2025년 부터는 연 2000만원 이하인 사람도 과세 대상에 포함이 이루어지는 것으로 바뀌었습니다

3) 상업용 수익형 부동산의 명의 선택하려고 하는데 맞벌이실때는 소득이 적으신 분의 명의로 하는 것이 좋습니다

4) 주거용 임대 사업은 2000만원의 분리 과세가 적용되어 소득세는 고려 하지 않고 건강보험 피부양자 조건만 확인하면 됩니다

5) 주택 임대 수입 금액이 2000만원 이하일경우 주택임대소득은 종합과세 (6~ 45%) 와 분리과세 (14%) 중 선택이 가능합니다

6) 부부공동명의는 임대소득으로 세율이 변경 될수가 있어서 소득을 비슷하게 나누는 효과가 있어서 고려해 볼만 합니다

(온라인기사 참조) 월세 165만원 받는 부부가 분리 과세를 할경우 세금을 282만원 아낄수가 있습니다

1) 임대료외 근로 소득 있을 경우 종소세 건보료 부담 증가합니다
https://www.mk.co.kr/news/economy/11046903

2) 법인 명의로 부동산 취득시 개인 임대 사업자와 달리 총 임대료중 원하는 금액만큼만 개인 소득화 시킬수 있는 선택권이 있고 모든 임대료를 급여로 받아가도 세 부담은 개인 임대 사업자보다 적다

3) 개인은 부동산 취득후 2년 이내 단기 양도할 경우 40~50% 단일 세율로 중과세 되는 규정 있으나 법인은 9~ 19% (과세표준 200억원 이하)로 저율 과세된다

3) 법인 설립은 소득세율이 38% 이상일 경우에는 법인 설립을 고려할 필요가 있습니다

4) 연 소득세 구간 24% 이상이면서 월 임대소득이 200만원 이상일 경우 법인 설립 고려

1.상업용 임대 사업 보다 세제 혜택을 고려해 분리 과세가 가능한 주택 임대업 우선 고려

2.본점 소재지를 결정할 때 투자 계획 및 취득세 중과가 되지 않는지 판단후에 결정

3.신설 법인은 부동산 투자할 때 대출이 어려울수 있기 때문에 대출 여부를 미리 확인한후에 투자를 결정해야 합니다

4.10억원 이상의 투자를 고려하는 것이 아니라면 법인 보다는 개인 사업자가 나음

5.개인 사업자로 운영시 연 임대소득 4,000만원 이하 까지는 임대 소득에 대한 분리 과세가 가능한 주택 임대사업자 제도 활용하는 것이 꿀팁

1) 법인의 주택 임대 사업을 시작하기 전에 종합 부동산세 규제로 손해가 클수 있어서 종합 부동산세 예상액을 보고 판단해야 함

2) 법인은 조정지역으로 선정될 시 종합 부동산세 합산 배제가 불가능하다

3) 오피스텔의 취득세 부과 시 법인 본점 소재지 영향 받기 때문에 사전 취득세 확인 필수

4) 법인의 경우 개인처럼 주택임대 사업자의 의무사항 (10년 보유, 5% 이내 임대료 증액금지)
를 지켜야 함

1) 인근 시세와 월세 가격은 비교하여 적정한 가격인지 판단해야 한다

2) 투룸 오피스텔은 신혼부부 거주용으로 활용도가 비교적 높은편에 속한다

3) 서울 역세권 원룸형 오피스텔 100세대 이상, 수익율 5% 이상일 경우에만 투자 하며
그 이하로는 권하지 않는다

4) 오피스텔 분양시에는 최소 50% 이상 자금이 확보 된 경우 투자하고 임대 사업을 위해
오피스텔 매매시 주택 임대 사업 고려하여 투자한다

5) 비조정지역의 주택임대 상버자는 주택수 배제 등의 효과가 커서 확인후에 투자한다

6) 오피스텔 주택 임대 사업자 주택 수가 배제 된다고 해도 주택 임대 사업자의 경우 주거용
주택 양도 소득세 비과세는 1회만 적용이 이루어진다

출처: 월세 고수가 알려주는 임대 사업자의 모든것, 임대사업으로 월급말고 월세받기 도서

개인과 법인 부동산 임대사업 투자시 참고해야 할 사항 (오피스텔)